模擬不是真實(shí)的。 正如模擬高考不是真實(shí)的高考一樣，模擬的高考也不是真實(shí)的高考，模擬的高考結(jié)果不是真實(shí)的高考結(jié)果，模擬的高考結(jié)果不是最終的結(jié)果。 然而，在拆遷中，有一種拆遷被稱為模擬拆遷，雖然被稱為“模擬拆遷”，但模擬的結(jié)果也許是最終的結(jié)果，拆遷戶想要改變的是不能改變的。上海拆遷律師今天就仔細(xì)聊聊模擬拆遷。

　　這種拆遷方式在全國各地都很普遍，似乎在“模擬拆遷”方面，國有土地征用補(bǔ)償條例和規(guī)范征用程序的《中華人民共和國土地管理法》都必須退出，讓位于一種模擬拆遷的“新物種”。而廣大人民群眾還沒有理解的590法令和《土地管理法》 ，一聽到模擬拆遷，就更加迷茫了。

　　那么，什么是模擬拆遷呢？模擬拆遷合法嗎？模擬拆遷需要滿足什么條件？

　　所謂的模擬拆遷，是指政府在舊城改造發(fā)展過程中，為了能夠使得拆遷工作程序更簡便，便在確定拆遷區(qū)塊之前，先了解該拆遷區(qū)塊居民的響應(yīng)影響程度，通過研究調(diào)查，如果學(xué)生絕大多數(shù)農(nóng)村居民有拆遷的意愿，則由該區(qū)域的居民可以通過居委會(huì)聯(lián)名向政府部門遞交改造項(xiàng)目申請(qǐng)，政府沒有收到該申請(qǐng)后，將此地塊作為拆遷地塊，然后就原有舊房價(jià)值問題進(jìn)行預(yù)評(píng)估，將擬安置房屋地塊的價(jià)值，位置，面積、社區(qū)的情況需要明確方式告知居民，由居民生活決定公司是否拆遷，在你拆遷區(qū)域地塊居民基本了解他們這些變化情況后，各自國家根據(jù)要求自己的意愿具有決定社會(huì)是否已經(jīng)簽訂模擬拆遷協(xié)議，如果員工簽訂模擬拆遷協(xié)議的比例關(guān)系達(dá)到90％以上或100％（具體是到達(dá)怎樣的百分比，每個(gè)地方的規(guī)定時(shí)間不同）則政府再發(fā)布系統(tǒng)正式的征收公告信息進(jìn)行產(chǎn)品征收的行為。那么教師如果不能收到改造申請(qǐng)后，在一定期限內(nèi)，政府方面還未發(fā)布正式的征收公告，則模擬拆遷協(xié)議實(shí)現(xiàn)自動(dòng)失效。

　　由此可見，模擬拆遷僅適用于舊城改造項(xiàng)目，不適用于其他國有土地和集體土地上的房屋征收情況。 所謂模擬拆遷，就是在不發(fā)布征地公告的情況下，居民改造土地與政府簽訂模擬拆遷協(xié)議。 如果簽署模擬拆遷協(xié)議的人數(shù)達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)，且政府發(fā)布征集公告，則模擬拆遷將成為真正的拆遷，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按照之前簽署的協(xié)議執(zhí)行； 如果有一定比例的人沒有簽署模擬協(xié)議，政府也沒有最終發(fā)出催收通知，模擬協(xié)議將無效，網(wǎng)站不會(huì)被修改。

　　從上述模擬拆除程序的角度來看，這一程序比第590號(hào)法令規(guī)定的征用程序更簡單、更容易操作。一旦協(xié)議簽訂，達(dá)成一定比例，并且政府下達(dá)征用決定，那么拆遷建議的土地必須遵守他們簽署的協(xié)議，接受協(xié)議中商定的賠償標(biāo)準(zhǔn)。即使政府隨后發(fā)布了征用公告，它也對(duì)征用決定失去了興趣，因?yàn)樗呀?jīng)簽署了相應(yīng)的協(xié)議，而且很難對(duì)征用決定進(jìn)行審查和提起訴訟。拆遷協(xié)議的簽訂，相對(duì)減少了拆遷過程中的土地糾紛，加速了舊城改造工程的進(jìn)程。然而，該程序客觀上改變了590號(hào)法令規(guī)定的程序順序，對(duì)知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)產(chǎn)生了實(shí)質(zhì)性影響。

　　即使不符合590號(hào)令的法定程序，模擬拆遷大量存在的原因也在于其通過征得意向拆遷戶同意簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，規(guī)避了國有土地上房屋征收的法定程序。嚴(yán)格來說，這種征收是對(duì)法律強(qiáng)制性規(guī)定的變更，是違法的。

　　而且在模擬拆遷工作過程中，可能有如下分析問題：1、很多不同情況下，協(xié)議的另一方不是一個(gè)行政管理部門而是投資方，在后期開始進(jìn)入經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)拆遷階段的時(shí)候，該協(xié)議很可能被認(rèn)定為民事協(xié)議，如果拆遷辦不承認(rèn)自己相關(guān)技術(shù)協(xié)議的效力，很有可能讓拆遷戶陷入被動(dòng);2、模擬拆遷無法得到保證學(xué)生模擬教學(xué)過程更加透明，有關(guān)政府部門信息并不一定會(huì)對(duì)我們所有人需要進(jìn)行公示拆遷戶醫(yī)院，所以對(duì)于絕大多數(shù)拆遷戶并沒有什么渠道方面了解中國百姓的意愿。在這種特殊情況下，一些行為人在不了解的情況下在補(bǔ)償協(xié)議上簽了字。其他人看到未簽字的人變少，在著急的狀態(tài)下草草簽字。因此，最后教師簽字不一定是擬拆遷戶的真實(shí)意愿。

　　因此，在模擬拆遷過程中，征地單位很可能為了自身利益與開發(fā)商串通，欺騙、脅迫擬拆遷戶，最終以看似合法的方式獲得拆遷利益。 如果合同倉促簽訂，利益就不能得到保證。 如遇模擬拆遷或類似模擬拆遷，上海拆遷律師希望每個(gè)人積極采取措施，通過信息調(diào)查、行政復(fù)議、行政訴訟等方式，確保征收和賠償?shù)暮戏ㄐ浴?